自己破産後の住宅ローンはどうなる？マイホームは残すことができるの？
「住宅ローンを支払中だけど自己破産をしたらマイホームに継続して住む方法はないの？」
「自己破産をした後に、住宅ローンの融資を通ることはできるの？」
自己破産をすると原則的に、住宅ローンの融資は通らなくなります。インターネットを
検索すると7年から10年くらいは住宅ローンが組めずそれ以後は組めるようになると
記載されているサイトが多いです。ですがそれはまちがいです。
正確にいうと10年程たってもそれ以後も住宅ローンが組めなくなるケースがあります。ある点を気をつけないとです。それについても詳しくお伝えしていきます。
自己破産をしたら10年程は住宅ローンで融資を組めなると一般的に言われています。
これはどういう事かといいますと信用情報記録に登録されるからです。
信用情報記録に登録をされるという事は事故情報となります。
この事故情報が10年程残るという仕組みです。
では、先程、10年たっても住宅ローンの融資がつかないケースがあると申し上げました。
これはそもそもどういう意味だと思われますか？
この意味を解説すると事故情報記録が10年程で消えるのは事実です。ですが多くのサイトの解説で欠落している説明があります。それはその金融機関には情報が残るということです。どういうことかというと信用情報から事故記録が消えても銀行は自己破産をした情報が残ってしまいます。
ですから、自己破産の事故情報の記録が消えても、住宅ローンの融資の審査をしても、
この人は過去に自己破産をしているから融資を通すのはやまようと審査が通らない人は
実は一定数いるのです。以外かもしれませんがこれは事実です。
そうなるとやはり自己破産をせずに解決するのが先決だと考えられます。
ちなみにこの信用情報機関はKSCやCICそしてJICCと３つの信用情報機関があります。
信用情報記録を自分で取り寄せてみる。
信用情報記録は自分で取り寄せる事ができます。手数料は一つで1000円程です。
インターネットでも請求できますし郵送でもできます。住宅ローンの融資を
通す前に取り寄せるのも賢いやり方です。住宅ローンではなく法律の専門家に
自己破産の相談や任意整理の相談の時にもおすすめです。
住宅ローンの審査の前にクレジットカードを作成する必要はあるの？
インターネット上のサイトでは住宅ローンの融資の審査をする前にクレジットカードの審査をした方がいいという人もいます。
ですがそれは間違いです。なぜかというとカードを作成すると住宅ローンの融資の枠が小さくなってしまうからです。
住宅ローンの審査の３つのポイント
- 勤続年数
住宅ローンの審査の要諦は勤続年数にあります。もしもあなたが住宅ローンを組みたくて転職を考えているのであれば転職の前に住宅ローンの審査をする必要があります。
住宅ローンイコール勤続年数と考えてください。やはり3年より5年そして5年より
10年以上あればより融資がつきやすくなります。
- 返済負担率
返済負担率を意識している人は多くないものです。例えばあなたが毎月の支払が10万円だとします。1年間では120万円です。返済負担率20%だと年収が600万円です。
返済負担率は20%を目途に考えるのがおすすめです。30や35パーセントでも貸してくれる場合があります。新築の場合や評価が高い地域などです。ですがそれですと
後の生活が苦しくなります。
- 個人情報のチェック
住宅ローンの融資で最も重要視するのは信用情報記録です。ここで事故情報があれば
まず借り入れはできません。
住宅ローンの審査
住宅ローンの審査の仮審査と本審査について
住宅ローンの審査には仮審査と本審査があります。この２つについて解説させていただきます。
仮審査とは？
仮審査とは書類に記入して印鑑を押して源泉徴収票に記入をして審査をかけます。この時にまだ売買契約書は必要ありません。
本審査とは？
本審査とは仮審査が通過した後に売買契約書を提出してする審査を本審査といいます。
売買契約書を銀行に提出するということはあなた自身が住宅の購入を決断したとほかなりません。融資が通った後にやっぱりやめたとなると違約金が発生するので注意が必要となります。
融資可の場合の注意点
融資が通った時は、金融機関かは承諾の書面をもらう事をおすすめします。通常はこちらから言わなければ何ももらえません。ですが申出をすれば書面を一枚でくれます。
破産後の住宅ローンのポイント
- 先程お伝えした通りに自己破産をした際の金融機関以外の金融機関で申し込みます。
- 諸費用は現金にする。
- フラット35を活用する
まず自己破産をした金融機関では情報が残っています。ですから基本的には自身の感覚として2度と借りれないと思った方が無難です。
諸費用を現金にするという点はものすごく重要です。またできるだけ多く現金を入れた方がいいという意見の人もいますがそれ以上いれるなら諸費用プラス物件価格の10パーセントや20パーセントという区切りで現金を追加した方がいいです。フラット35では、20%あれば十分といえるでしょう。
自己破産をすると支払中の住宅ローンはどのような扱いになるの？
自己破産をすると返済中の住宅ローンは免責になります。そして原則的には家を手放さなければなりません。まずまちがいありません。その上であなたがその家に住み続けたいのであれば誰か親族にその家を購入してもらってあなたが賃借人になるという方法があります。
自己破産が開始されると抵当権の実行で競売手続きがすすみます。
自己破産を申立て後に裁判所から自己破産手続き開始の通知がきます。その通知で銀行は競売を実行します。競売とは裁判所の許可を経て強制的に家を売り出すことをいいます。
競売決定通知がくると明日家を退去しなければいけないということはありません。
裁判所も家の中の写真を撮りに来たりします。
裁判所の職員と不動産鑑定士がまずきます。そして数字をだして競売の準備をします。
約1年くらいかかると見ていいでしょう。また競売を落札した人がいたとしても
あなたは、半年間その家に住み続けることができます。これは近年の法改正で決められたものです。
連帯保証人は住宅ローンの残金を請求される。
自己破産をしてあなたが免責になってもひとつ大きな問題が残ります。それはあなたに連帯保証人がいる場合です。親や兄弟です。兄弟というのもあまりないようですが、ですが実際にはいます。普通は兄弟は将来いっしょに生計をたてません。ですが兄弟で保証人になっている人も数多くいます。このような場合には兄弟の方のマイホームが今度は危険に
さらされてしまいます。連帯保証人自身が自己破産しなけれればならないことになります。
連帯保証人に迷惑をかけたくない場合
連帯保証人に迷惑をかけたくない場合は自己破産をする前に任意売却の方向で検討すべきです。今はわからなくても自己破産する前に任意売却と覚えておいてください。
任意売却は近年難しい理由とは？
一昔前までは任意売却で成功する人は実は多くいたものです。ですが、最近は金融機関も任意売却をせず競売を選ぶ金融機関が増えてきています。これはなぜでしょうか。
ネット上をみると競売では相場の7割くらいで任意売却が高く熟れる。そう考える人も
未だ多いいです。ですがそれは間違いです。
近年、法改正があり競売に悪い人がいすわったりする事ができなくなりました。昔は競売は普通の人が立ち入れない領域でしたが今では普通に誰でも参加できます。これによって
競売の値段が吊り上り任意売却とさほど変わらなくなりました。また素人が競売の入札でボンと高い値段を入れてくるので値段が吊り上っているという印象もあります。
現在では競売の方がベターといえるでしょう。
住宅を残したい場合は個人再生
住宅を残した場合は個人再生という方法があります。
個人再生は、借り入れを10分のⅠまで減額して、その金額を3年間や5年間で分割して
支払っていく手続きのことです。そして完済すれば個人再生の対象の範囲の法律上の返済義務は免除になっていきます。
個人再生の要件は厳しい
この理想ともいえる個人再生ですが要件に当てはまる人はなかなか厳しいのが特徴です。
安定した職業が条件になります。公務員や教員に向いている制度といえるでしょう。
住宅を残したい場合はまずは任意整理
住宅ローンを残したい場合はまずは任意整理が無難です。法律の専門家が金融機関と交渉して将来の利息や延滞損害金を払える金額に設定して無理なく返済していけるようにしてもらう方法になります。
